こんにちは。スマイル・リンク㈱の川邉です。
当社が成田市にあるため、成田市、富里市、印旛郡栄町の不動産売買の
ご相談をよくいただくのですが、その中でも特に成田市の市街化調整区域にある
土地や戸建の売買のご相談を受けることが最近は多いです。
というわけで、良い機会なので市街化調整区域に建築されていた一戸建てを中古物件として売買する
際に注意していただきたい第１のポイントについてお話します。
市街化調整区域内の建物の売買の際に最も重要だと思うのは、
その建物、建築物が合法に建築された根拠です。
※違法建築物も意外と多いものです。
その根拠次第で将来の建て替えができるのかできないのかが決まります。
市街化調整区域の場合、原則として建築物の建築ができず、建築する場合には
都市計画法の許可が条件となります。そのため、合法的に建築されている物件
であれば許可が下りており、その許可がどんな法律に基づくものなのかが
分るようになっています。それが何なのかの確認が重要なのです。
例えば、市街化調整区域で住宅許可が下りている例の1つとして、
いわゆる“分家住宅”と呼ばれているものがあります。
これは市街化調整区域に住んでいる農家の方が自分の所有する
市街化調整区域内の土地に建物を建てるときにする許可の取得方法の１つです。
こうして許可が得られて晴れて合法的に建築された物件ですが、その許可は
あくまでも許可申請者一代に限り与えられた許可ですので、その許可を得た本人でも
建築した建築物を第三者に転売することは都市計画法上は違反になってしまいます。
（しかし、実際には、そういう取引も行われています）
通常、こうした物件は銀行の住宅ローンの対象とはならないため、
どうしてもそういう物件を購入したい方は全額自己資金での購入をすることになります。
先に、こうした取引は都市計画法違反と言いましたが、「だから解体せよ」とまでは行政も
言ってきません。ただ、こうした物件を買うときや所有しているときは、
★再度売却するときにも全額自己資金で購入できる人を探さなくてはならないので
売るときに苦労する可能性がある
★再度売却するにしても、第三者に貸すにしても建物付きの方が更地よりも有利なケースが多い。
建物は大切に維持管理すべき
★火事で燃えたとき、天災で倒壊したときでも再建築は認められない可能性が高いから
火災保険にはしっかりと加入しておく
ということを意識しておいたほうが無難です。
過去に、こうした分家住宅を購入したものの、火災で建物が焼失してしまったために
再建築することができずに引っ越された方が居ました。そして、その底地は長いこと
売れずに困っていました。こういう市街化調整区域では建築物の建築ができないですから、
中古でも建物付きのほうが売りやすいことが多いです。建物の建築が出来ない土地を
持っていても困りますでしょう？草刈も大変です。
分家住宅というものは、特例で建築しているわけですから、ある意味希少性があります。
そして、そういう物件は自己資金で購入可能な方で、適度に田舎に住みたいという希望を
持っている方にとっては魅力があるのです。だから、建物付のほうがはるかに売りやすい
のですね。
「スマイル・リンク㈱さんでは市街化調整区域の物件を売買したことはありますか？」
とたまにお電話いただきますが、もちろんあります。
現在は市街化調整区域の農地まで売却を依頼されているくらいです。
市街化調整区域の分家住宅等の扱いについては市町村によって対応に甘い辛いの差が
ありますよ。ここで「○○市は甘い」とかいうと怒られてしまうので、これ以上言うのは
やめておきますね。
成田市他成田空港周辺の市街化調整区域の土地、建物等の不動産の売買、売却相談
ありましたらお気軽にお問合せください。
スマイル・リンク株式会社
宅地建物取引士・2級FP技能士
川邉 雅信（かわべ まさのぶ）
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